Капитальный ремонт ПО-ЭЛЕКТРОГОРСКИ

Жительница дома № 6 по улице Горького поделилась с нами своей «радостью» — в их доме начался капитальный ремонт.

Началось все с того, что пришли ремонтники и… обрезали провода. Телефоны замолчали, свет погас, телевизоры потемнели. Работники АТС удивились такому самоуправству управляющей компании, но телефонную связь восстановили. Работу кабельного телевидения тоже возобновили, а вот исправность коллективной антенны «Элинком» восстанавливать не собирается. А зачем? Ремонт же! И отопление грозят не давать, пока все не согласятся на замену батарей. В доме батареи чугунные, проверенные, а на что будут менять, неизвестно, поэтому соглашаются не все. Так что отопления нет, и электричества периодически тоже нет. Но кое-что уже сделали — отремонтировали кровлю. В результате она протекла там, где раньше не текла никогда, один подъезд промок до первого этажа.

Жители заволновались, стали звонить в «Элинком» — не реагируют. Тогда — в Московский областной департамент по ЖКХ (8(495)694-36-39). Там порекомендовали обратиться в прокуратуру.

Откуда взялся этот капитальный ремонт под зиму?

О капитальном ремонте. В нашей стране существует национальный проект «Доступное и комфортное жилье — гражданам России». Для его реализации в рамках закона «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» № 185-ФЗ от 21.07.2007 Правительство Московской области приняло адресную программу «Проведение капитального ремонта многоквартирных домов, расположенных на территории муниципальных образований Московской области, в 2010 году». В эту программу включены 4 дома городского округа Электрогорск: д. 5а по ул. Пионерской, д. 10 по ул. Горького, д. 8 по ул. Кржижановского и д. 33 по ул. Советской. В программу 2009 года был включен дом №6 по ул. Горького.

«На стадии разработки муниципальной адресной программы собственниками помещений в многоквартирных домах совместно с органами местного самоуправления муниципальных образований Московской области были определены виды необходимых работ по проведению капитального ремонта соответствующих домов и подготовлены сметы на ремонт внутридомовых инженерных сетей» (статья 5 адресной программы).




Получается (согласно документу), что жители указанных домов (они же «собственники помещений») сами определили, что ремонтировать в их доме, а что — нет. А если «органы местного самоуправления» (то есть городская администрация) виды работ определили без участия жителей (что больше соответствует фактам), то еще не поздно взять ремонт под свой контроль, на что «собственники помещений» имеют законное право. Для этого надо разобраться с ТСЖ.

 

О ТСЖ. Реформирование в сфере управления жилищным фондом предусматривает передачу многоквартирных домов в управление товариществам собственников жилья (ТСЖ). Процесс создания ТСЖ происходит недостаточными темпами, для его стимулирования и принята данная адресная программа — средства на капитальный ремонт выделяются только для тех домов, в которых создано ТСЖ. При этом условием предоставления финансовой поддержки является долевое финансирование капитального ремонта за счет средств ТСЖ в размере не менее 5% от общего объема средств, предоставляемых на проведение капитального ремонта. Эти 5% жители платят сами, и сами определяют, какие работы необходимо сделать в их доме.

Во времена СССР обслуживанием многоквартирных жилых домов занимались ЖЭКи (хозрасчетные организации по эксплуатации государственного жилищного фонда СССР, образованы в 1959 г.). Сейчас обслуживанием домов в нашем городе занимается управляющая компания «Элинком» (бывшие ЖЭКи вошли в ее состав). Альтернативой является ТСЖ. В соответствии с законом о ТСЖ, принятым в 1996 году, «товарищество собственников жилья — некоммерческая организация, форма объединения домовладельцев для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в кондоминиуме, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом». Говоря проще, жильцы-собственники объединяются для того, чтобы активно влиять на решение всех вопросов, связанных с управлением домом. При этом ТСЖ — управляющая организация, а кондоми­ниум — объект управления (сам дом и относящаяся к нему земля).

ТСЖ в управлении многоквартирным домом имеет ряд преимуществ перед управляющей компанией. Собственники помещений самостоятельно решают, каким способом управлять своим домом: собственными силами или с привлечением специалистов-профессионалов (управляющего, управляющей компании). Если качество предоставляемых услуг не будет соответствовать требованиям жильцов (некачественная или несвоевременная уборка территории, лестниц; несвоевременный вывоз ТБО, невыполнение работ по обслуживанию и ремонту инженерного оборудования дома и др.), ТСЖ имеет право расторгнуть договор и пригласить для выполнения работ другие организации. ТСЖ само планирует ремонтные работы в своем доме, определяет их очередность. План работ и смета расходов на год утверждаются на общем собрании членов ТСЖ. Любой член ТСЖ имеет возможность осуществлять контроль за расходованием средств товарищества.

Для выполнения некоторых работ по содержанию, ремонту, обслуживанию жилого дома товариществом могут привлекаться на договорных условиях жители дома (дополнительный заработок по месту жительства). У должников выполненные работы могут засчитываться в соответствующих платежах за жилищно-коммунальные услуги.

Безусловно, создание ТСЖ имеет много очевидных плюсов. Но между тем, жителям, решившимся на этот шаг, необходимо проявить некоторую осторожность и дальновидность. Для нормального функционирования в ТСЖ должна быть грамотная команда бухгалтеров и юристов, которые также разбираются и в налогообложении. Финансовую деятельность членов товарищества будет проверять государственная ревизионная служба. Могут возникать «очаги возгорания» и от председателя или членов ТСЖ. Ведь вполне может найтись человек, который будет не прочь полакомиться деньгами жильцов. Принимая людей на должности юриста и экономиста, необходимо знать и помнить — кроме сложных проблем они наделяются также и большими полномочиями.

Есть и другие опасности.

Рейдерство и ТСЖ. Принятый жилищный кодекс оказался на руку рейдерам. Зачастую жильцы нечетко представляют себе механизмы работы Жилищного кодекса РФ, а рейдерам это выгодно.

Согласно закону ТСЖ регистрирует Федеральная налоговая служба (ФНС). Плюс, товарищество как некоммерческую организацию также можно зарегистрировать в Федеральной регистрационной службе (ФРС). ФРС перед регистрацией ТСЖ проводит проверку представленных документов для установления их законности. А ФНС не имеет права заниматься проверкой документов, поэтому в состав ТСЖ (по поддельным бумагам) могут войти и рейдеры. Цель рейдеров — получить контроль над ТСЖ путем получения большинства голосов на собраниях. Они могут ввести в заблуждение жителей, организовав видимость правильного голосования. Самое главное — получить доверие жильцов. Ценность для рейдеров представляют земля и площади в составе общего имущества, которые можно продать или предложить в аренду, а также средства товарищества. Проведя несложные подсчеты, видим, что бюджет одного ТСЖ (многоэтажный дом) может достигать нескольких миллионов рублей в месяц. Завладев этими средствами, рейдеры уже распоряжаются бюджетом в своих целях, а не на благо дома и жильцов.

Поэтому во избежание подобных ситуаций необходимо быть предельно внимательными и осторожными.

Как создаются ТСЖ. Согласно закону собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно ТСЖ. Решение о создании ТСЖ принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали более чем пятьдесят процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений во всем доме. Затем оформляются установленные законом документы и подаются в налоговую инспекцию, где и осуществляется регистрация новой организации — ТСЖ.

Ситуация в городе. Для реализации адресной программы в Электрогорске были созданы 5 ТСЖ:

1. ТСЖ «Светлый», зарегистрированное по адресу пл. Советская, д. 4, тел. 3-35-88.

2. ТСЖ «Звездный» — пл. Советская, д. 4, тел. 3-32-77.

3. ТСЖ «Родной дом» — ул. Горького, д. 10, тел. 3-10-42.

4. ТСЖ «Домовит» — ул. Горького, д. 10, тел. 3-10-42.

5. ТСЖ «Факел» — ул. Горького, д. 10, тел. не указан.

Справка: по адресу пл. Советская, д. 4 с данными контактными телефонами находится ООО «Электранет», предоставляющее услуги сети интернет. Телефон 3-10-42 принадлежит ООО «Элинком».

Ремонт ведут (информация с официального городского сайта):

ТСЖ «Родной дом» — ул. Советская, д. 30 и д. 32. Предварительная сметная стоимость ремонта — 11 358 577 руб.

ТСЖ «Светлый» — ул. Кржижановского, д. 6. Предварительная сметная стоимость ремонта — 9 885 040 руб.

ТСЖ «Домовит» — ул. Горького, д. 6 и д. 14. Предварительная сметная стоимость ремонта — 15 228 033 руб.

Материал подготовил

Глеб Борисов

От редакции. Спасение утопающих, как известно, дело рук самих утопающих. Пути спасения могут быть разными — их выбирать тем, кого «осчастливили» ремонтом. Можно в прокуратуру писать, как советует Московский областной департамент по ЖКХ, что, наверное, необходимо при таком качестве ремонта. К тому же вряд ли разобраться без прокуратуры со своими ТСЖ, которые были организованы явно без участия жильцов. Правда, ходили по квартирам работники «Элинкома», подписи собирали. А за что подписывались, кто помнит? Может быть, таким образом жильцы и «создали» ТСЖ — с неизвестными председателями, зарегистрированные на одинаковых адресах, с телефонами «Электранета» и «Элинкома». А можно взять под свой контроль работу ТСЖ, коль они созданы. Выбрать своего председателя и контролировать работу и расход средств.

Интересен и перечень объектов ремонта — только один дом совпадает с указанными в адресной программе. Программа, заметьте, адресная! То есть деньги на ремонт выделены именно под те дома, которые указаны в программе. Под них и сметы составлялись, когда программа разрабатывалась, с участием «собственников помещений» (якобы) и «органов местного самоуправления». Кстати, к органам местного самоуправления относятся и депутаты — наши избранники и защитники. Они тоже должны были участвовать в разработке адресной программы. Может быть, стоит их заставить работать хотя бы сейчас?

В любом случае в нашей сегодняшней жизни без активной позиции не обойтись, хотя бы для защиты самих себя.