ТСЖ или УК

 Товарищество собственников жилья (ТСЖ) или управляющая компания (УК)? Этот вопрос становится все актуальнее для жителей многоквартирных домов нашего города.

Когда были придуманы управляющие компании, предполагалось, что их будет много, они будут конкурировать между собой, и жители домов смогут выбирать себе компанию, которая лучше их обслуживает. Может быть, где-то так и происходит, но только не в нашем городе.

Не лучше обстоит дело и с ТСЖ. В Электрогорске два ТСЖ, и в обоих была обнаружена недобросовестность правления, смена которого затем (в общем-то, вполне рядовое дело) обрастала излишними эмоциями и даже скандалами.

И все же рост тарифов, отсутствие прозрачной отчетности и понимания того, на что уходят деньги, заставляют задуматься о том, какой способ управления для нашего дома лучше. Поэтому попробуем взвесить все «за» и «против».

 

ТСЖ и УК — плюсы и минусы

Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ) предлагает несколько способов управления многоквартирным домом. Наиболее распространенные — это непосредственное управление и управление через ТСЖ.

Если вы выбрали непосредственное управление, то сами заключаете договор с УК на обслуживание, сами ведете с нею расчеты и сами отстаиваете свои права, если УК что­то делает некачественно или вовсе не делает.

Бороться в одиночку с организацией не каждому под силу, и потому УК часто злоупотребляют своим положением. Пытаясь исправить ситуацию, законодатели в 2011 г. ввели в ЖК РФ норму, согласно которой в каждом доме собранием собственников должен быть создан совет дома. Он должен выносить на утверждение общего собрания правила пользования общим имуществом, готовить планы работ по дому, давать заключения по договорам с УК, а также контролировать их исполнение. Однако возможности совета ограничены, так как он не обладает финансовыми полномочиями. Даже расторгнуть договор с УК он не вправе, поскольку заключает такой договор каждый житель самостоятельно.

Если вы ничего не выбрали, договор ни с кем не подписывали, то УК выберут за вас. Сначала городская администрация, проведя конкурс, на котором будет выбрана для вас УК, а потом вы сами, того не подозревая. Будет считаться, что договор с вами заключен по умолчанию. И он будет автоматически продлеваться, если ни одна из сторон (УК или вы) не заявит о расторжении. А чтобы заявить о расторжении, надо хотя бы знать, когда истекает срок договора. Если же срок истек, а вы продолжаете платить, не предъявляете претензий и т.д., значит, вы согласились с продлением договора.

А теперь спросите себя, что вы знаете о своем договоре с вашей управляющей компанией? Наверняка даже те, кто подписывал собственноручно договор с ООО «Элинком», не помнит о существовании в договоре такого пункта­обязательства: «2.1.9. Ежегодно в течение первого квартала текущего года представлять Собственнику письменный отчет о выполнении Договора за предыдущий год». Вопрос еще труднее: «Кто из вас хоть раз воспользовался правом получить отчет?»

Плюсы и минусы управления через УК всем нам хорошо известны на примере ООО «Элинком». Остановимся подробнее на особенностях управления через ТСЖ.

Собственник жилья, выбрав управление своим домом через ТСЖ, обладает гораздо большими возможностями. ТСЖ само определяет, как жить многоквартирному дому и полностью распоряжается деньгами своего дома. ТСЖ заинтересовано в том, чтобы минимизировать платежи за потребляемые ресурсы. И проблемы с ОДН (общедомовыми нуждами) видны лучше, с ними легче разбираться. Если общедомовой расход воды, например, возрастает, то все заинтересованы в том, чтобы найти причину.

Легко ли создать ТСЖ? Теоретически — легко: собрали собрание, проголосовали, оформили документы и зарегистрировались в налоговой инспекции. А практически — очень тяжело. А тяжело потому, что мы разучились доверять и помогать друг другу.

Представьте, что вам нужно собрать в доме собрание жильцов, да не любое, а чтобы на нем присутствовало требуемое по закону количество собственников, нужно грамотно провести это собрание, не превращая его просто в кричащее сборище, принять решение, правильно его сформулировав, потом оформить документы в полном соответствии с законом. Сможете?

Как правило, создать и вдохнуть жизнь в ТСЖ не по силам одному человеку. Здесь нужна инициативная группа, которая ради общего блага готова потратить свои силы и время на эту тяжелую и неблагодарную работу.

Заметим, что по закону члены правления не имеют права работать в ТСЖ по трудовому договору, а значит — не могут получать зарплату. Поэтому, если в вашем доме нашлись такие энтузиасты, то это надо ценить, и всячески им помогать. Безусловно, и контролировать тоже.

Организовать работу ТСЖ — все равно, что создать предприятие. Чтобы решать проблемы текущей эксплуатации дома, нужно уметь (или научиться) управлять персоналом, составлять сметы, решать вопросы с поставщиками и т.п. Нужно содержать штат сотрудников: сантехника, электрика, дворника, уборщицу, паспортиста, бухгалтера и управ­ляющего.

Затраты на оплату труда сотрудников съедают львиную долю небольшого общедомового бюджета, который наполняется только из одной строки платежки «Тех. обслуживание», все остальные платежи уходят к поставщикам ресурсов. Поэтому в лучшем положении находятся ТСЖ больших домов или ТСЖ, объединяющие несколько домов.

Возьмем для примера стандартную пятиэтажку на 8 подъездов. Общая площадь жилых помещений в ней составит примерно 3500 кв. м. При действующем сейчас тарифе на тех. обслуживание (в среднем 27 рублей с квадратного метра) жильцы должны будут заплатить 94,5 тыс. рублей в месяц. И это при условии, что вовремя заплатят все жильцы, что бывает только в сказке и в голове некоторых законодателей. Реальная собираемость редко превышает 90%. В итоге за месяц мы получим сумму на тех. обслуживание немногим больше 85 тыс. рублей.

Теперь прикинем зарплаты. Минимальная зарплата в Московской области установлена в 11 тыс. рублей. С учетом того, что дом у нас один, мы можем ограничиться половиной ставки каждого сотрудника. Итого, на весь штат по минимуму мы должны заплатить зарплату в 38,5 тыс. рублей. Знающий читатель наверняка возразит: ни грамотного сантехника, ни бухгалтера, ни тем более управляющего на зарплату в 6 тысяч вы не найдете. И правильно возразит. Поэтому поднимем сумму до 50 тысяч — эта величина ближе к реальной. Теперь нужно добавить к ней 20,2% — это взносы в Пенсионный фонд. В итоге из собранных 85 тысяч на обслуживание дома останется 85000 – 50000 х 1,2 = 25 000 руб. На эти деньги нужно купить материалы и моющие средства для дома, инструменты, спецодежду и инвентарь, потратить на разъезды, связь и прочие расходы. А еще нужно зимой снег убрать, весной купить рассаду для цветочков, траву выкосить, покрасить скамеечки и привести в порядок двор, да про детишек не забыть — горки да песочницы. А сколько денег стоит крышу залатать?

Вот такая получается арифметика.

Поэтому многие ТСЖ стараются обойтись минимальным количеством сотрудников, от чего страдает качество обслуживания. Содержание полноценной аварийно­диспетчерской службы для товарищества тоже не по карману. Наиболее очевидный путь к снижению расходов на оплату труда и накладных расходов — увеличивать количество домов в составе ТСЖ. Однако сложность управления таким товариществом тоже увеличивается кратно.

 

Капитальный ремонт

Скоро у нас появится еще один повод вернуться к дилемме «ТСЖ или УК?»

В июне 2012 года Госдума приняла в первом чтении законопроект, согласно которому государство отказывается от ранее принятых на себя обязательств по капитальному ремонту многоквартирных домов, перекладывая полноту ответственности за ремонт на собственников жилья. Предполагалось, что собственники жилья будут «сбрасываться» на капитальный ремонт в «общую копилку», из которой потом и будет финансироваться ремонт.

Пока исполнение этого законопроекта не доведено до логического конца, но через год­два мы с этим столкнемся.

Когда­то в платежках уже была строка «капитальный ремонт». Эти деньги поступали на единый расчетный счет соответствующего предприятия ЖКХ вместе с другими платежами за коммунальные услуги и зачастую тратились не по назначению, а для затыкания текущих «дыр».

В 2010 г. сбор на капремонт отменили. Проблему с капремонтом пытались решать адресно, выделяя из бюджета деньги на ремонт отдельных домов. Получилось опять плохо, так как деньги часто разворовывались на местном уровне.

И вот в 2012­м году появилась новая идея. В Жилищный кодекс РФ ввели раздел IX, посвященный проведению капитального ремонта. По задумке законодателей деньги должны накапливаться на специальном счете, в некоем «общем котле» под названием «региональная система капитального ремонта». Управлять этой копилкой должен «региональный оператор» (областные чиновники), который будет направлять деньги на ремонт по специальной программе в соответствии с установленной очередностью. То есть, деньги мы будем платить сейчас, а капитальный ремонт своего дома получим… когда­нибудь.

Пока в Московской области нет ни регионального оператора, который должен собирать деньги, ни программы ремонта, ни критериев очередности, ни размера минимального взноса, которого должно хватить на выполнение минимального перечня работ, установленного в ЖК РФ. Поэтому вопрос сбора платежей все время отклады­вается.

Как контролировать расходование таких денег, ЖК РФ не сообщает. Формально за деятельностью оператора должен следить областной исполнительный орган (министерство), но как происходит такой контроль, мы видели на примере обманутых дольщиков.

Участие жителей в проведении ремонта ограничивается тем, что общее собрание собственников должно принять решение о его проведении и утвердить смету. О контроле над ходом работ и речи нет.

Наибольший риск в этой «пирамиде» ожидает собственников домов, которые находятся в более или менее приличном состоянии, т.к. деньги, скорее всего, в первую очередь будут истрачены на ремонт старых домов. Что останется стоящим в хвосте очереди — большой вопрос. Кроме того, если учесть, что деньги на капитальный ремонт будут копиться долго, а в нашей стране порядки и законы меняются быстро, то есть основание сомневаться, что мы дождемся капремонта своего дома вообще когда­нибудь.

Есть ли альтернатива общей копилке? Есть. Свой спецсчет разрешено открывать ТСЖ (УК этого делать не может). Решать, когда делать ремонт и что именно делать, ТСЖ тоже вправе самостоятельно. Можно, например, не делать сразу весь ремонт, а использовать накапливающиеся деньги по мере необходимости — заделать швы, отремонтировать ­крышу и т.п.

Возможно, ТСЖ все равно придется создавать, вспомним хотя бы недавнюю электрогорскую историю с капитальным ремонтом ряда домов по областной программе. Для того, чтобы отремонтировать дома, например, на улице Горького, срочно создавались странные ТСЖ, без участия жителей (поскольку деньги на ремонт выделялись только ТСЖ). А когда жители дома №6 попытались создать свое ТСЖ, то особо активным сожгли машину. Так что над вопросом, создавать или не создавать ТСЖ, стоит задуматься раньше, до того как клюнет жареный петух.

 

А если ТСЖ плюс УК?

Есть еще один способ работы ТСЖ — тандем ТСЖ и УК.

ТСЖ нанимает по договору УК для решения всех вопросов по эксплуатации дома. При этом в договоре прописывается, что будет делать УК, в какие сроки и за какие деньги. В этом случает контролировать качество работы и расходование денег УК будет не собственник единолично (что, как мы знаем, практически невозможно), а правление ТСЖ, что ставит работу УК в более жесткие рамки.

При этом ТСЖ не надо иметь штат собственных работников, что минимизирует затраты ТСЖ. А УК может заключить договоры с несколькими ТСЖ, оптими­зировав свои расходы. Таким образом становится воз­можным и функционирование ТСЖ в не очень больших домах.

Очевидно, что качество обслуживания наших домов можно улучшить, если в городе будут работать несколько УК, способные конкурировать между собой.

В настоящее время в Электрогорске подавляющее число домов обслуживается управляющей компанией ООО «Элинком». В свое время она получила право управлять домами по конкурсу, который провела городская администрация, в результате чего она стала УК­монополистом.

Есть еще управляющая компания «СХРУ», которая была создана ЭНИЦ для обслуживания своих домов в микрорайоне «новой Кржижановской».

В апреле 2011 г. образовалась еще одна компания — ООО «УК Электрогорск», однако до сих пор ей не удается найти себе применение.

Кто может нанять другую УК? Собственник единолично? Конечно, нет. А собрание собственников может. Но если дом в состоянии провести, как положено, собрание собственников, то он в состоянии создать и ТСЖ, поручив правлению нанимать УК.

Чем больше ТСЖ, тем больше шансов для того, чтобы в городе появлялись новые управляющие компании, право работать которых не зависело бы от отношения к ним местной власти.

Глеб Борисов