Капитальный ремонт

  (как отдавать деньги, не унывая) 

Наше государство скучать нам не дает. Пробуждению новых эмоций поспособствовало введение взноса на капитальный ремонт общедомового имущества, который все граждане, проживающие в многоквартирных домах, должны платить с 1 мая 2014 г. На фоне высокой и постоянно растущей платы за жилье дополнительные расходы порядка нескольких сотен рублей не могут не возбудить негативных чувств. С учетом воспитанного в последние годы стойкого недоверия к власти (в плане исполнения ею своих обещаний по повышению нашего благополучия) гаснут последние искорки оптимизма даже у самых оптимистичных граждан.

И все же, поскольку оптимизм — залог здоровья, а пессимизм — путь к унынию, давайте попробуем поискать, за что зацепиться, чтобы новая ЖКХ-реальность не мучила нас глубоко засевшей в душе обидой.

 

«Не буду платить! Я этого ремонта в своем доме все равно не увижу!»

Такова была первая реакция немалого количества людей, особенно пенсионеров.

Не платить не получится.

Если говорить о пенсионерах, то подавляющее число их получают субсидию на оплату услуг ЖКХ. Субсидия будет распространяться и на взнос на капитальный ремонт. Если не платить, то накопятся долги, и субсидию снимут. У некоторых из тех, кто субсидию еще не получает, может быть, появится возможность (в связи с повышением уровня оплаты услуг) перейти в категорию тех, кому субсидия положена (вот уже один приятный момент для кого­то найдется).

Если говорить о гражданах, не получающих субсидий, то законного способа не платить им не найти. Логика закона выстроена четко.

 Жилищный кодекс Российской Федерации (далее ЖК РФ), ст. 169: «Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны уплачивать ежемесячные взносы на капитальный ремонт общего имущества <…>»;

 ЖК РФ, ст. 181: «Собственники <…> обязаны заключить с региональным оператором договор о формировании фонда капитального ремонта и об организации проведения капитального ремонта <…>, при этом уплата собственником помещения в многоквартирном доме взноса на капитальный ремонт на счет регионального оператора после получения им проекта такого договора считается его заключением <…>»;

 ЖК РФ, ст. 181: «<…> региональный оператор в течение десяти дней после принятия органом местного самоуправления решения о формировании фонда капитального ремонта <…> на счете регионального оператора должен направить собственникам помещений <…> проект договора о формировании фонда капитального ремонта и об организации проведения капитального ремонта общего имущества в этом многоквартирном доме»;

 Закон Московской области от 01 июля 2013 г. № 66/2013 ОЗ «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Московской области» (далее — Закон МО), ст. 3: «<…> Направление собственникам помещений в многоквартирном доме проекта договора <…> осуществляется путем его размещения в средствах массовой информации, в том числе на официальных сайтах <…> в информационно­телекоммуникационной сети «Интернет»».

Круг замкнулся. Как только проект договора появляется в СМИ, мы обязаны его заключить, т.е. оплатить взнос.

Можно, конечно, поспорить о смысле слов «направить проект договора собственнику». Нормальный человек, разговаривающий по­русски, поймет это как получение договора им лично. Возможно, в ЖК РФ так и предполагалось. Но, в таком случае, региональный оператор уже нарушил закон, поскольку такие договоры он должен был разослать еще в апреле. И, видимо, чтобы «спасти» регионального оператора от нарушения закона, в Законе МО появилось разъяснение, по которому «направление» договора, оказывается, осуществляется через СМИ. Заметьте, что этот пункт Закона МО был введен 08 мая 2014 года! Так что, ЖК РФ все равно нарушен, поскольку установленные им сроки направления договора уже прошли.

 

Как чиновники выполняют правила, которые сами же и установили

В чем чиновники преуспели, так это в определении размера взноса на капитальный ремонт  (7,30 руб. с одного метра квадратного жилой площади) и установлении срока, с которого мы начинаем платить (1 мая 2014 г.).

Закон МО, ст. 5: «Обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт возни­кает у собственников помещений в многоквартирном доме по истечении трех календарных месяцев, ­начиная с месяца, следующего за меся­цем, в котором была официально опубликована утвержденная региональная программа, в которую включен этот многоквартирный дом».

Региональная программа под названием «Проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Московской области, на 2014–2038 годы» утверждена Постановлением Правительства Московской области 27 декабря 2013 г., №1188/58. Заказчик, координатор и разработчик программы — Министерство строительного комплекса Московской области.

Исполнять программу будут: Министерство строи­тель­ного комплекса Московской области, некоммерческая организация «Фонд капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов» (региональный оператор), органы местного самоуправления и организации, осуществляющие управление многоквартирными домами.

Срок исполнения программы: 2014–2038 годы.

В программу включены 44540 домов — все дома, находящиеся на территории Московской области (кроме тех, которые официально признаны аварийными и подлежащими сносу).

Электрогорских домов в программе — 191. Интересно, что в их число входят и дома, в которых не так давно был сделан капитальный ремонт (например, Горького­4).

В графе «плановый период проведения капитального ремонта» у всех домов стоит период 2014–2038.

В графе «перечень работ по капитальному ремонту» для всех домов написано: «1. Ремонт внутридомовых инженерных систем электро­, тепло­, газо­, водоснабжения, водоотведения. 2. Ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт. 3. Ремонт крыши. 4. Ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме. 5. Ремонт фасада. 6. Ремонт фундамента многоквартирного дома». То есть, перечислены те работы, которые согласно ЖК РФ имеют право финансироваться за счет взносов на капитальный ремонт.

В конце программы есть сноска, что период проведения ремонта и перечень работ поставлены такими, потому что на момент разработки программы отсутствовала информация о домах.

Информация о домах должна была поступить от органов местного самоуправления: Закон МО, ст. 10: «Органы местного самоуправления Московской области не позднее чем через месяц после утверждения региональной программы, а также ежегодно не позднее 1 марта года, предшествующего планируемому, утверждают краткосрочные (сроком до трех лет) планы реализации региональной программы <…>».

Не знаем, как другие органы местного самоуправления, но наши такой программы на сегодняшний день не разработали. Поэтому есть сомнения, что какие­либо дома Электрогорска попадут в те 5% домов (2227 домов по всей области), которые согласно региональной программе должны быть отремонтированы в 2014–2016 гг.

Зато постановление о том, что формировать свой фонд капитального ремонта мы должны на счете регионального оператора, наш глава города И.П. Красавин успел подписать (№ 214 от 04.04.2014).

Казалось бы, все правильно: согласно ЖК РФ (ст. 170), если собственники помещений в многоквартирном доме сами не выбрали способ формирования фонда, то за них это делают органы местного самоуправления.

Понятно, что собственники и сообразить­то ничего не успели, как срок проведения общих собраний по этому поводу истек — решать надо было до 1 апреля этого года. Но есть нюанс — ЖК РФ, ст. 170: «Не позднее, чем за месяц до окончания срока, установленного частью 5 настоящей статьи, орган местного самоуправления созывает общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме для решения вопроса о выборе способа формирования фонда капитального ремонта <…>». То есть, за месяц до 1 апреля наша администрация должна была организовать собрания в домах, а до этого — провести разъяснительную работу.

Без сомнения, работа по организации собраний, обследованию домов, разработке краткосрочной программы капитального ремонта — это очень большая и сложная работа, требующая напряжения, умения и … любви к жителям города. Во время выборов кандидаты в мэры, включая и И.П. Красавина, уверяли нас в любви к нам, Электрогорску, в своей компетентности и желании работать, не покладая рук, на наше благо. Для этого, если им верить, они стремились во власть. Именно за такую работу команда И.П. Красавина должна получать свою зарплату.

Очевидно, что объем работ по капитальному ремонту, который «перепадет» Электрогорску из общей копилки, существенно зависит от «оборотистости» местной власти. Начало не обнадеживает.

 

Кто последний? Я за Вами...

ЖК РФ устанавливает (ст. 168), что очередность проведения капитального ремонта будет определяться по критериям, которые определит субъект РФ, в нашем случае — Московская область.

Закон МО предлагает следующие критерии (ст. 11):

«1) год ввода в эксплуатацию многоквартирного дома;

2) дата последнего проведения капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома;

3) техническое состояние многоквартирного дома;

4) процент собираемости взносов на капитальный ремонт собственников помещений в многоквартирном доме».

Порядок использования критериев очередности утвержден Постановлением Правительства МО от 27.12.2013, № 1187/58. Он состоит в следующем: каждый критерий оценивается в баллах и имеет свой весовой коэффициент. Баллы умножаются на весовой коэффициент, и получается итоговый балл. Далее самое интересное: «Итоговый балл присваивается по каждому конструктивному элементу многоквартирного дома в отдельности». Потом эти баллы по каждому элементу дома суммируются, и в результате получается итоговый балл дома. У кого больше баллов — тот и первый.

Хорошо придумано, но… Чтобы присвоить балл каждому конструктивному элементу дома, нужно провести техническое обследование дома, а как это будет осуществляться в реальной электрогорской действительности, представить себе можно — еще не изгладился из памяти скандальный капремонт на улице Горького. Поэтому есть основания предполагать, что баллы могут взяться и «с потолка». Впрочем, пусть хоть так, но желательно ближе к действительности и вовремя, чтобы попасть в очередь ближе к сегодняшним дням, а не к 2038 году.

 


№ п/п

Наименование критерия

Кол-во баллов

Коэфф-нт весомости

1


Год ввода в эксплуатацию дома


 


 

1.1


До 1954


10


0,70

1.2


С 1954 по 1965


8

1.3


С 1966 по 1976


6

1.4


С 1977 по 1987


4

1.5


С 1988 по 2004


2

1.6


После 2004


0

2


Дата последнего капремонта


 


 

 


Инженерные системы электро-, тепло-, газо-, водоснабжения


 


 

2.1


До 1973 или не проводился <*>


4


0,30

2.2


С 1973 по 1998


2

2.3


После 1998


0

2.4-2.5


Ремонт или замена лифтового оборудования, ремонт лифтовых шахт


0–2


0,30

 


Ремонт крыши


 


 

2.6


До 1983 или не проводился <*>


4


0,30

2.7


С 1983 по 2004


2

2.8


После 2004


0

 


Ремонт подвальных помещений


 


 

2.9


До 1954 или не проводился <*>


6


0,30

2.10


С 1954 по 1964


4

2.11


С 1965 по 1974


2

2.12


После 1974


0

 


Ремонт фундамента


 


 

2.13


До 1954 или не проводился <*>


6


0,30

2.14


С 1954 по 1964


4

2.15


С 1965 по 1974


2

2.16


После 1974


0

 


Утепление и (или) ремонт фасада


 


 

2.17


До 1964 или не проводился <*>


4


0,30

2.18


С 1964 по 1984


2

2.19


После 1984


0

 


Установка общедомовых приборов учета потребления ресурсов


 


 

2.20


До 1984 или не устанавливались <*>


4


0,30

2.21


С 1984 по 1996


2

2.22


После 1996


0

3


Физ. износ основных конструктивных элементов (крыша, стены, фундамент)


 


 

3.1


70% и более


3


0,30

3.2


40-69%


2

3.3


10-39%


1

3.4


0-9%


0

4


Процент собираемости взносов


1–4


0,50

 

Есть ли выбор

Жилищный кодекс утверждает, что выбор есть, поскольку всё решают собственники помещений:

– собственники сами решают, на каком счете копить деньги на ремонт — на счете регионального оператора или на собственном, специально организованном счете (ст. 170);

– собственники решают, проводить ли капитальный ремонт, что именно делать и в какой срок, утверждают смету (ст. 189).

И много другого правильного и полезного прописано в Жилищном кодексе.

Но для этого собственники должны уметь собираться на собрания, правильно писать протоколы, вовремя подавать сведения в разные органы и выполнять много других дел сообща. В доме должны найтись лидеры, которые готовы и способны взять на себя трудоемкую заботу о доме, а все остальные должны этих лидеров поддерживать и помогать им бороться за дом. Потянет ваш дом такое?

Самый простой путь — пустить все на самотек, пусть идет, как идет, платить деньги и ни о чем не думать. Все за вас решат местная власть и региональный оператор.

Тем же, кто хочет попробовать на что­то повлиять, закон дает следующие возможности.

Взносы можно платить не на счет регионального оператора, а организовать свой спецсчет. Для этого придется создавать ТСЖ. Если не хотите сами заниматься хозяйственными делами, то и не обязательно, можно нанять управляющую компанию — тот же «Элинком», например. Не надо также мучиться подозрениями, а не воспользуется ли правление собираемыми деньгами в личных целях, если окажется не очень честным. Не воспользуется. Деньги со счета могут сниматься только на работы, которые входят в список работ по капитальному ремонту и только после предъявления в банк документов, подтверждающих, что работа выполнена. Система контроля сверху продумана всесторонне.

Чем удобен свой счет для тех, кто умеет управлять? Не надо ждать, пока накопится вся сумма на весь комплекс работ по капитальному ремонту. Можно выполнять работу постепенно, по мере поступления денег. Основное условие — работы должны быть теми, которые прописаны в законе. Можно делать и другие дополнительные работы, но на них надо сбрасываться дополнительно.

Пример организации своего спецсчета в Электрогорске есть — такое решение принял дом 22 на ул. Кржижановского.

Остальные дома по решению местной власти будут платить на счет регионального оператора.

Это решение собственники помещений в любом доме могут изменить в любой момент, проведя собрание. Принятое на этом собрании решение вступит в силу через два года, после чего региональный оператор вернет собранные с этого дома взносы на специальный счет.

 

Чем сердце успокоится

Жильцы 190 многоквартирных домов Электрогорска, вошедших в региональную программу, будут платить взносы на капитальный ремонт на счет регионального оператора. Кого­то этот факт не волнует, а кому­то обидно и жалко отдавать свои кровные на ремонт, который, непонятно, будет или нет, а если и будет, то неизвестно, когда. Гражданам, которым обидно, предлагаем взглянуть на проблему по­государственному и принять для успокоения души следующую философию.

Жилищный фонд страны запущен и давно требует капитального ремонта. Денег у государства на ремонт нет. Но проблема нашу власть волнует — это уже хорошо.

Собственник индивидуального дома сам отвечает за свой дом. Собственники помещений в многоквартирном доме — это коллективный собственник. Смог бы такой коллективный собственник полностью оплатить ремонт своего дома в случае надобности, собрав одноразово нужные средства? Вряд ли, слишком дорого. Значит, на ремонт надо копить. Общая на всю Московскую область копилка позволит постепенно начать ремонтировать жилищный фонд области. Таким образом, если и не дождемся ремонта в своем доме, то хотя бы поможем другим, а в целом поможем восстановить наш подмосковный жилищный фонд. Кто знает, может быть, наши дети или внуки будут жить в этих отремонтированных домах.

Таким образом получается, что организуемый государством способ приведения в порядок жилищного фонда страны призывает нас воскресить в душе чувства равенства, братства и любви к ближнему.


№ п/п

Наименование критерия

Кол-во баллов

Коэфф-нт весомости

1


Год ввода в эксплуатацию дома


 


 

1.1


До 1954


10


0,70

1.2


С 1954 по 1965


8

1.3


С 1966 по 1976


6

1.4


С 1977 по 1987


4

1.5


С 1988 по 2004


2

1.6


После 2004


0

2


Дата последнего капремонта


 


 

 


Инженерные системы электро-, тепло-, газо-, водоснабжения


 


 

2.1


До 1973 или не проводился <*>


4


0,30

2.2


С 1973 по 1998


2

2.3


После 1998


0

2.4-2.5


Ремонт или замена лифтового оборудования, ремонт лифтовых шахт


0–2


0,30

 


Ремонт крыши


 


 

2.6


До 1983 или не проводился <*>


4


0,30

2.7


С 1983 по 2004


2

2.8


После 2004


0

 


Ремонт подвальных помещений


 


 

2.9


До 1954 или не проводился <*>


6


0,30

2.10


С 1954 по 1964


4

2.11


С 1965 по 1974


2

2.12


После 1974


0

 


Ремонт фундамента


 


 

2.13


До 1954 или не проводился <*>


6


0,30

2.14


С 1954 по 1964


4

2.15


С 1965 по 1974


2

2.16


После 1974


0

 


Утепление и (или) ремонт фасада


 


 

2.17


До 1964 или не проводился <*>


4


0,30

2.18


С 1964 по 1984


2

2.19


После 1984


0

 


Установка общедомовых приборов учета потребления ресурсов


 


 

2.20


До 1984 или не устанавливались <*>


4


0,30

2.21


С 1984 по 1996


2

2.22


После 1996


0

3


Физ. износ основных конструктивных элементов (крыша, стены, фундамент)


 


 

3.1


70% и более


3


0,30

3.2


40-69%


2

3.3


10-39%


1

3.4


0-9%


0

4


Процент собираемости взносов


1–4


0,50

 

 

Глеб Борисов