Юридическая консультация

 Как провести общее собрание собственников помещений в многоквартирном жилом доме по смене управляющей компании?

 

Этот вопрос нам задают довольно часто. Интерес к этому вопросу вспыхнул с новой силой после 1 июля 2015 года, когда, не обращая внимания на решение суда по признанию нашего норматива по отоплению недействующим, управляющие компании ООО «Элинком» и ЗАО «СХРУ» продолжили начисление населению платежей за отопление по этому же самому нормативу.

Проведение собрания — дело непростое, в одной статье не объяснить. Будем разбираться постепенно.

И помогать нам в этом будет адвокат Центральной Московской коллегии адвокатов Чекалин Виктор Александрович, специалист по гражданскому и жилищному праву (номер 50/3953 в реестре адвокатов Московской области).

 

Для начала кратко обсудим основные моменты.

Основные документы — Жилищный кодекс Российской Федерации (ЖК РФ) и Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ).

Расторгнуть договор с управляющей компанией и выбрать новую управляющую компанию могут собственники помещений на общем собрании (статья 162 ЖК РФ). Собственник — это человек, на чье имя выписано свидетельство о собственности на квартиру или долю в квартире.

В статье 45 ЖК РФ описывается, как нужно такое собрание проводить.

Собрание может быть созвано по инициативе любого из собственников.

Собрание может быть очным, заочным и очно-заочным.

Проведение очного собрания является обязательным. Заочное собрание может быть организовано только после проведения очного собрания, на котором не оказалось кворума.

Кворум — это установленное законом число участников собрания для того, чтобы собрание считалось правомочным принимать решения. В соответствии со статьей 45 ЖК РФ кворум для собрания собственников помещений в многоквартирном доме составляет более 50% голосов от общего числа голосов.

Количество голосов, которым обладает каждый собственник на общем собрании, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме. Доля каждого собственника определяется путем деления площади помещения, которым он владеет (по свидетельству о праве собственности), на сумму площадей жилых и нежилых помещений в доме (по экспликации БТИ).

То есть если Ваша квартира по площади вдвое больше, чем у соседа, то у Вас вдвое больше голосов.

Вместо собственника на собрание может прийти его представитель. Но этот представитель должен иметь доверенность на право голосования от имени этого собственника. Форму доверенности можно найти в приложении №2 к Методическим рекомендациям по порядку организации и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах, утвержденных приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 31 июля 2014 года № 411/пр «Об утверждении примерных условий договора управления многоквартирным домом и методических рекомендаций по порядку организации и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах».

Чтобы не возникало противоречий по оформлению доверенностей, ее лучше оформлять у нотариуса.

Каждый собственник, придя на собрание, должен предъявить документ, подтверждающий личность, и документ, подтверждающий право собственности на помещение. Эти данные вносятся в явочный лист общего собрания, и собственник в нем расписывается.

Перед началом собрания подсчитывается, сколько собственников зарегистрировалось на собрании, какая доля в праве общей собственности у них имеется. Если общая доля зарегистрировавшихся участников собрания более 50% от общей суммы жилых и нежилых помещений дома, то кворум есть.

Любое решение на собрании принимается голосованием. Решение по выбору управляющей компании принима­ется большинством голосов от общего числа голосов участвующих в собрании собствен­ников (статья 46 ЖК РФ).

Голосование может проводиться только по вопросам, включенным в повестку дня этого собрания.

Поэтому повестку дня следует продумывать тщательно. Например, важно не забыть включить в повестку такие вопросы, как избрание председателя собрания, избрание секретаря собрания, избрание счетной комиссии (которая будет подсчитывать результаты голосования), определение места хранения протоколов общего собрания.

Протокол должен быть оформлен строго с требованиями действующего законодательства. Обязательные требования к нему изложены в статье 181.2 ГК РФ. Об этом мы поговорим в другой раз.

Протокол общего собрания собственников должен быть изготовлен не позднее 10 дней с момента проведения общего собрания в письменном виде, подписывается председательствующим на собрании и секретарем и доводится до сведения собственников, которые не присутствовали на голосовании.

О важных вопросах подготовки собрания и оформления необходимых документов расскажем в следующий раз.

Продолжение следует